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          選對中古屋　大賺都更財 (文/胡嘉玲)今年8月起，台北市「老舊公寓更新專案」正式啟動，老屋重建有機會爭取到最高2倍的容積獎勵，都更政策大利多，讓原屋主更為惜售，新買家蠢蠢欲動，一連串的都更議題，引爆台北市中古屋市場行情，投資都更題材的中古屋，是不是一門好生意？投資時又有哪些該注意的眉角？ 老公寓淘金　先看都更範圍及地段 由於財政部暫停國有地的標售，建商要找一塊完整的基地越來越難，台北縣市舊社區的都市更新，成為房地產的新戰場，但是都更有一定的門檻，也需要整合所有權 術後面膜人的意見，往往曠日費時；因此投資都更議題的老房子，如果能夠先到各縣市的都市發展相關單位，查詢已經公告的計畫資訊，掌握都更重點區域，將可縮短整個作業時間。 兩面臨路、街廓完整老房子　為投資首選 而不在政府公告都更範圍內的老房子，最重要的就是地段和土地條件。無電梯的4樓公寓，由於公設比低、土地持分高，未來改建之後，能夠分得的條件也更好。不過一般住宅區舊公寓的容積現況，大多高於現行法定容積率， 襯衫地主不願改建之後的居住空間變小，對於條件要求普遍嚴苛，因此在整合不易且獲利不高的情況下，建商多不願參與住宅用地的改建案，對建商來說，談合建的誘因較高，但如果是位在精華地段，還是具有相當大的開發價值，特別是位於大馬路旁或第一條巷子內、基地面積大、兩面臨路、街廓方正完整的老房子，都是投資都更屋的首選。 好物件大搜查　達人購屋密技大公開 房地產女王張淳淳是精挑都更中古屋的專家，由於都更往往要耗費漫長的等待，她專挑 澎湖民宿精華地段、街廓整齊方正、純住宅型的4樓公寓，在都市更新進行前，將房子裝潢出租，不論都更的結果如何，投資報酬率一樣讓人滿意。 住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示，位在商業用地的物件，由於容積率高於住宅用地，含金量也較高，因此在精選投資物件時，商業用地的４樓公寓，如果一樓沒有店面，頂樓沒有加蓋，旁邊有大型空地且產權單純，將來整合會更為順利。 4樓比5樓佳　土地持分越大越有利 舊公寓最值錢的不是來自建物，而是土地。只要選對地點， 居酒屋例如生活機能完整、交通便利、位在捷運站200公尺 內，都具有投資潛力。在選擇投資物件時，4樓的公寓又比5樓公寓佳。由於戶數較少，同樣100坪 的土地，4樓公寓的土地持分就比5樓公寓高，而有些土地並不是同棟公寓的所有人均分，因此在選擇公寓時，也要張大眼睛看清楚，土地持分越大越有利。 名人精選　挖出北市藏金宅 以台北市而言，投資者搶破頭的莫過於大安區。徐佳馨表示，大安區的學區好、交通便利，對於投資兼自住的業主來說，非常具有吸引力。區域內新舊大樓的價差大，更能?辦公室出租蟔蒬ㄖ颿嶊漁蠕q，因此同屬高價區段的中正、信義區，也是許多投資者趨之若鶩的投資標的。 張淳淳手上所持有的中古屋，大多是在大安區、松山區，「松山區大多街廓很方正，對於都更是一大利多；如果是比較彎曲的街道，即使開發後也不美觀，也會降低建商開發的意願。」由於眼光精準，張淳淳今年剛購入的松山區中古屋，已經開始洽談都更的進行。 避開地雷屋　教你這樣看 不過，即使是老舊社區，也不是所有的老房子都具有改建效益，屋齡並不是唯一的判斷標準。住宅區內路寬6米 巷的老公寓，由於?燒烤I工不易，若非基地夠大，建商不見得有意願投入。另外，住家附近如果變電所、飛機場、加油站、瓦斯槽、垃圾焚化爐、高壓電塔等嫌惡設施，也比較難納入改建範圍。 房市達人田大權也提醒，投資都更題材的中古屋時，要盡量避開違建太多的住宅，如擴建或加蓋的住戶，在談判時往往不願意縮小原有的使用空間，最後因為和建商談不成條件而成為釘子戶，這些都是在重建過程中有待克服的問題。 平均耗時7.7年　投資人的漫長等待 根據統計顯示，都更從開始談到完成，平均要花7.7年，近六年來，都更的成功率最高只有7.3％， 膠原蛋白平均21.37件只有1件成功。時間的不確定性，是每個都更投資者最大的隱憂。 田大權坦言，自己並不考慮去投資都更題材的中古屋，「外部變數多，不是自己能夠主導的。耗費的時間又長，如果在等待的期間，商圈轉移，原本的投資潛力就潛下去了。」田大權更進一步說明，「房子要夠舊，才有都更的價值，但是如果等了10年之後，都更還沒進行，房子更舊，要賣給誰呢？」 忠孝東路SOGO旁的正義國宅延宕了16年，住戶整合是最難控制的因素，每個人的需求條件都不同，建商與住戶之間要達成共識，有相當的難度。就算住戶之間的共識高，初期的整合、申 支票貼現請送件、政府審議核定，前置階段至少要花2年時間。等到開始進入申請建照、拆除、興建工程，也需2至3年，投資人對於時間的耗費，要先做好心理建設。 投資成本高　算盤要打好 由於老舊公寓向銀行借房貸，屋齡和屋況都會影響銀行的放貸額度，銀行規定，屋主年齡與屋齡相加要低於75，一般來說，加強磚造的年限為35年，鋼筋混凝土55年，要買屋齡超過30年的老房子，貸款成數通常不高，若屋況良好，就算貸到7成，貸款年期仍會受限，因此「都更屋」的投資成本普遍較高，相對口袋也要夠深。 向銀行借房貸　地段選擇是關鍵 在「都市更新」的申請流程中，如果採?酒店經紀菻堣閬﹛A還要自己先掏腰包，支付建築師、鑑價及政府規費等前置費用，進入工程階段時，住所的安置、稅費等等，都是一筆筆的支出，因此要取得銀行優渥的貸款條件，地段的選擇就更加重要了。 政府雖然祭出最高2倍容積獎勵，但需為綠建築、提供社區公益、完整街廓、位於策略性開發地區，難度極高。「都市更新計畫」為城市帶來新氣象與新機會，但民眾在錢進中古屋之前，務必要做好風險的評估、財務的規劃，才不會為自己帶來負擔。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 信用貸款  .